Odisea por un espacio

María G., una joven en la treintena, divorciada y con un hijo pequeño, ha conseguido alquilar un piso en Molins de Rei (Barcelona), por el que paga 1.080 euros al mes, cuando la inmobiliaria que se apiadó de su caso consiguió convencer a la propietaria de que la eligiera a ella como inquilina metiendo a su padre en el contrato, como si fueran a compartir piso, previas pesquisas sobre la situación financiera del progenitor. La única opción alternativa que le daba para no quedarse sin casa era obtener un aval de alguien que cubriera toda la vida del contrato. "Nunca pensé que encontrar un sitio donde vivir fuera a convertirse en un problema para mí", confiesa María, que tiene un puesto de responsabilidad en una empresa, un salario por encima de la media hasta con reducción de jornada (1.800 euros) e incluso la mitad de una vivienda que en el pasado compró con su expareja. Ni siquiera buscaba en el centro de una gran ciudad. "Las agencias me decían que si no ganaba entre 2.500 y 3.000 euros, nada, y que cada vez hay menos pisos. Con un niño pequeño, no quería meterme en una habitación. Con las fianzas que te piden y el mes para la agencia, necesitas un colchón de al menos 4.000 euros. Si no tienes familia que te ayude, no te puedes divorciar", dice María con una mezcla de sarcasmo y tristeza.

Aun así, ha tenido más suerte que Jack e Irene. Ninguna inmobiliaria quiso ayudar a la pareja  a buscar piso, pese a que el precio del alquiler que buscaban ni alcanzaba el 30% de sus ingresos: él, ganando 2.000 euros con un contrato indefinido, no llevaba todavía un año en una empresa; ella, ganando 1.800, solo tenía un contrato por cuatro años con una universidad. Al final, buscaron un propietario particular que les ha impuesto más garantías de lo que la ley permite (un mes de fianza y un tope de dos mensualidades). "Con tan poca oferta y tanta competencia, acabas firmando", lamenta Jack.

El discurso del miedo

"Se está produciendo un recrudecimiento de las condiciones y exigencias de inmobiliarias y propietarios debido al discurso del miedo. Las agencias incluso basan su marketing en que cuantas más garantías se exijan al inquilino, más seguro se podrá sentir el casero", apunta Víctor Palomo, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, en el que personas que alquilan suman fuerzas para defender sus derechos. Como botón de muestra, "el método tranquiler" que vende en su página web la Agencia Negociadora del Alquiler. "La angustia empieza desde el momento en el que te convocan junto a muchas otras personas interesadas en un piso, lo que supone una presión para que acabes aceptando cláusulas que no deberían estar ahí. Y la angustia sigue con la desinformación de portales inmobiliarios y agencias sobre la nueva regulación de la vivienda y los controles de precios", apunta Enric Aragonès del Sindicato de Llogateres de Barcelona.

El 45,5% de las agencias inmobiliarias consultadas por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) admite que los caseros, bien están endureciendo los requisitos a potenciales inquilinos, bien aumentan el precio para atenuar la demanda o ante el temor a un impago. Culpan de ello a la ley de vivienda, que refuerza los derechos de los inquilinos.

Tener dinero y demostrarlo

"La limitación de garantías que marca la ley no está siendo operativa, no se cumple. Las que se están imponiendo son tremendas. Y, además, es difícil controlarlas porque figuran en un contrato entre privados. El problema no es solo tener dinero para pagar, sino, además, poderlo demostrar. Las personas que trabajan en régimen de autónomos lo tienen especialmente mal. Y cuando se piden avales a un fiador... ¿debe  este responder por una mensualidad o por toda la deuda acumulada? Es complicado," explica Natalia Palomar, responsable del Área Jurídica de la Asociación Provivienda.

En cuanto a las fianzas, se acaban utilizando, a menudo, como arma de penalización. "Si se resta el dinero por daños, debe hacerse un listado de estos con el coste cuantificado y su correspondiente factura, y, desde luego, no se puede meter en ella la limpieza o el pintado de paredes por desgaste habitual", apunta el portavoz del sindicato en Madrid. Como aspecto positivo, si la fianza es de menos de 2.000 euros, se puede ya reclamar sin requerir de abogados ni procuradores.

Las quejas se focalizan también en las actualizaciones de precios (el tope fue del 2% en 2023, del 3% en 2024 y, a partir de 2025, se fija un índice de actualización que deberá ser inferior al IPC). La ley prevé que sea así salvo que arrendador y arrendatario pacten otra cosa, y por esta grieta se cuelan abusos, apunta Enric Aragonès.

Su organización reclama una regulación estricta de los contratos de temporada. Esta figura, pensada para personas que temporalmente residen en un lugar distinto de donde tienen su residencia habitual, se acaba utilizando para saltarse la regulación del derecho de vivienda. "A veces, en las zonas con mayor demanda los contratos de temporada se encadenan. Se le renueva a la misma persona cada medio año. Así es más difícil quejarse si algo se estropea, porque no te renuevan y no tienes estabilidad", denuncia Aragonès. Otra de las reivindicaciones de los arrendatarios pasa por regular el alquiler de habitaciones —en zonas tensionadas pueden costar 600 euros por mes—, para que les sea aplicable la regulación de precio, de duración de contrato, de disposiciones sobre preavisos de rescisión de contrato o de fianzas.

Algunos abusos constatados consisten en tener que pagar para entrar en el puñado de aspirantes elegidos que, de entre todos, pueda visitar (que no quedarse) con el piso. O hacer pagar al inquilino la contratación de seguros de impago que exija el casero. O revocar anticipadamente el contrato, aduciendo que el propietario necesita la vivienda para él o familiares de primer grado, sin que sea cierto.

"Tolerancia cero"

"Se está produciendo un verdadero casting de inquilinos, porque con la nueva ley de vivienda, el propietario tiene miedo y se protege. Pero el mayor problema con el que se topan los inquilinos es el de los elevados precios y el de la falta de oferta, no que las agencias estén saltándose la ley y abusando de la situación", enfatiza una portavoz de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Esta distingue entre "el endurecimiento de condiciones" y las "malas prácticas de algunas agencias", para las que defiende la tolerancia cero. "No se puede estigmatizar a todo un sector o poner en el punto de mira a 120.000 profesionales muy dispersos de 30.000 agencias", protesta una portavoz.

Quién paga los honorarios

La queja más extendida entre organizaciones de consumidores y de sindicatos es el intento de que la persona que busca piso de alquiler sea quien tenga que hacerse cargo de los honorarios que percibe la agencia por formalizar el contrato. La ley de vivienda deja claro que los gastos derivados de la mediación corresponden al propietario. Hablamos de una mensualidad más IVA, del 10% de una anualidad o de una cuota fija, según los casos. "Muchos propietarios se resisten a pagar estos gastos. Lo sufren los inquilinos, porque si no aceptan hacerse cargo de ellos resulta que se lleva el piso otro candidato. Y lo sufren las inmobiliarias que intentan hacer las cosas bien, porque hay caseros que entonces pasan el encargo a otra agencia que se pase la ley por el forro", precisa la responsable jurídica de Provivienda.

No parece nada fácil demostrar que a alguien no le hayan alquilado un piso porque no quiera pagar por un concepto que no toca. Y denunciar puede resolver solo una parte del problema. "Con suerte, a la inmobiliaria le caerá una multa por mala práctica, pero nadie te va a devolver el dinero. Una cosa es la relación entre arrendador y arrendatario. La inmobiliaria es un tercero. ¿Reclamarás al propietario?", se pregunta Palomar.

A la espera de multas

Aun así, las organizaciones de consumidores están por denunciar. "No podemos decir que exista una práctica generalizada, pero sí hemos detectado que hay inmobiliarias que siguen cobrando al inquilino los honorarios, disfrazados de otros servicios con otros nombres... incluso estudios de viabilidad de los propios arrendatarios, como si estos no supieran cuáles son sus ingresos. O en concepto de supervisar que el casero les devuelva la fianza. Si un inquilino contrata esos servicios de forma voluntaria, no hay problema, pero no se le puede imponer que lo haga", subraya Rubén Sánchez, secretario general de Facua. En julio pasado, dos meses después de la entrada en vigor de la ley de vivienda, esta organización estimó que cuatro de cada 10 inmobiliarias analizadas en 11 capitales de provincia incumplían la prohibición.

Sánchez cree que si las administraciones "anunciaran unos cuantos expedientes sancionadores con multas disuasorias dejaría de tratarse al sector con la actual impunidad". Facua ha trasladado a distintas administraciones autonómicas los incumplimientos que ha detectado. Una de las agencias denunciadas es la Agencia Negociadora del Alquiler, "por obligar a los arrendatarios a abonarles un mes de renta por prestarles diferentes servicios no solicitados".

Exigir una factura o gravar

La falta de servicios contratados, los incumplimientos de los mismos, el cobro de cláusulas abusivas o problemas en la resolución de contratos son los principales temas de las 517 consultas y reclamaciones recibidas hasta finales de abril por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). "Existen agencias que pretenden cobrar honorarios al inquilino bajo la apariencia de una contratación de servicios integrales o accesorios al alquiler, que, en realidad, ellos no han pedido y que deben ser de contratación voluntaria por el inquilino. Si a alguien le obligan a pagar, debe exigir una factura para poder reclamar", aconseja OCU.

Las mayores triquiñuelas se detectan en las ciudades donde los precios están más tensionados. A veces, cuando el inquilino advierte de que va a avisar a Consumo, la agencia o el casero reculan. Pero el temor a quedarse sin el piso, o de que no se les renueve el contrato, está ahí. "Sucede lo mismo con los seguros por impago de alquiler. Un propietario es libre de contratar un seguro, pero no será el inquilino quien se lo tenga que pagar", remarca Enric Aragonès, quien tiene claro cuál es la mejor manera de proteger al casero. "El mejor seguro es no poner precios abusivos. Si destinas a la renta el 40% o más de tus ingresos, ante cualquier imprevisto te será complicado afrontar el alquiler", augura.

"Al propietario le llega que es más difícil subir precios, que no le vale la pena arreglar o pintar el piso si no puede sacar más por ello y la calidad de la oferta baja. Le llega que, si el inquilino no paga, es más difícil desahuciarlo. Sí, hay miedo, aunque nuestro trabajo es convencerles de que alquilen sus pisos como vivienda habitual", señala Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, empresa que promete a los propietarios "seleccionar al inquilino perfecto", y que presume de morosidad cero. Tiene acceso a ficheros de morosos de los que no siempre es fácil salir.

Alquiler Seguro asume la interlocución en nombre del propietario, que puede permanecer en el anonimato ante los inquilinos. La empresa también ofrece servicios a los arrendatarios, que cubren toda la vida del contrato. "Nos podemos encargar de la gestión de suministros, de servicios de reparaciones, de seguros... Nuestros comerciales hacen bien su trabajo para que los arrendatarios los acepten, pero en ningún caso se les imponen", asegura Carroza.

¿Qué pasa si estos no los aceptan? "Tendrán que entenderse directamente con el propietario. Si este quiere, pues no hay problema. Nosotros entonces solo monitorizamos la renta", dice el presidente de la empresa. De 26.000 contratos, solo 1.200 se han suscrito sin los servicios a inquilinos.

Denuncia a Alquiler Seguro

Víctor Palomo describe Alquiler Seguro como "el buque insignia de los abusos". El Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid la ha denunciado ante la Dirección General de Consumo del Ministerio de Derechos Sociales "por llevar a cabo prácticas abiertamente contrarias a la legalidad", según la denuncia, que habla de "ilegalidades" que supuestamente se imponen a la parte más débil de la relación contractual.

Entre estas, figura el hecho de que se pida al arrendatario que pague 1.300 euros más IVA para sufragar los honorarios de servicio de atención al inquilino mientras dure todo el contrato, cuando en una cláusula se le hace aceptar que renuncie al derecho de desistimiento porque "ya ha sido ejecutado y disfrutado/consumido por el cliente". El presidente de Alquiler Seguro especifica que el pago da derecho de acceso a los servicios a través de la plataforma o software.

Otras cláusulas que constan en la denuncia son la imposición de un seguro del hogar a favor de una aseguradora de su propiedad, una penalización de 400 euros por no entregar una factura de suministros, el pago de 150 euros en caso de no contratar seguro de hogar, la creación de un índice de referencia de actualización de la renta que supera el IPC o el hecho de que se quede una garantía extra si el inquilino resuelve el contrato anticipadamente como indemnización (el dinero no va al propietario).

Preguntada al respecto, la Dirección General de Consumo del Ministerio de Derechos Sociales confirma: "Se ha tenido conocimiento de potenciales prácticas que infringirían el artículo 20.1 de la LAU [que determina que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato los paga el casero]. "Cualquier denuncia recibida es sometida a las diligencias oportunas en aras de determinar potenciales incumplimientos de la normativa y de proceder a iniciar el correspondiente procedimiento administrativo sancionador en caso de resultar competente la Administración General del Estado o, en caso contrario, remitir las actuaciones a la autoridad autonómica de consumo competente".

A finales de febrero pasado, Consumo difundió que se ha iniciado una investigación al respecto y emplazó a las inmobiliarias a cumplir con la ley. Las multas previstas van de 10.001 a 100.000 euros, aunque pueden llegar a alcanzar seis veces el beneficio ilícito obtenido.

Presión de los fondos

El 92% de propietarios son particulares. Pero los mayores abusos se atribuyen a los fondos. "Actúan de forma mucho más agresiva", constata Víctor Palomo. El pulso del sindicato contra desahucios de personas que tienen derecho a un alquiler social por parte de fondos, grandes tenedores y sociedades de inversión inmobiliaria [uno de los últimos, el de Optimus Spain RE] se mantienen, a pesar de la ley.

La mayor victoria obtenida por los inquilinos hasta ahora es previa a la ley de vivienda, pues data de enero de 2023. La sentencia, gestionada con el Col·lectiu Ronda, dio la razón a una inquilina de Granollers (Barcelona) que había demandado al fondo Azora, uno de los mayores inversores en vivienda en España, por imponer cláusulas que implicaban, entre otras cosas,  subirle el precio del alquiler un 30%. La sentencia, pionera, declaró nulas nueve de 10 cláusulas del contrato, al juzgarlas abusivas.

Cambio de perfil

La escalada de precios ha cambiado el perfil de la gente que se suma a los sindicatos de inquilinos. Según el Observatorio de Vivienda Asequible de Provivienda, en España más de 250.000 hogares de rentas medias entran en situación de pobreza grave después de pagar la vivienda, y ello sin incluir el pago de suministros. Así, el problema de la vivienda inasequible ya no afecta solo a los colectivos más vulnerables, aunque estos se lleven la peor parte: siete de cada 10 hogares con pocos recursos realizan un sobreesfuerzo para pagar.

Según el Banco de España, el 40% de los hogares en alquiler, que son un 6% del total, destina al menos un 40% de sus ingresos a la vivienda (luz y agua incluidos). Cuatro de cada diez se sitúa bajo el umbral de riesgo de pobreza. España es el país de la UE con un porcentaje más elevado. Se juntan los precios altos  —quedan cortos los bonos de ayuda al alquiler—, una demanda que supera a la oferta y los bajos salarios, que impiden por otra parte acceder un piso en propiedad, pese a la posibilidad de avales públicos.

Petición a los caseros

Los avales son una de las medidas adoptadas por el Gobierno ante el problema. Otras consisten en agilizar las licencias de obras, retirar el visado de oro a extranjeros que compren viviendas caras o posibilitar que las comunidades autónomas topen los alquileres en zonas tensionadas. Para abordar la regulación de contratos de temporada y qué hacer con los arrendamientos de habitaciones, por ahora solo se ha creado un grupo de trabajo. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha llamado a los caseros a que saquen al mercado vivienda de alquiler asequible.

El Banco de España cifra en 600.000 el déficit de vivienda entre 2022 y 2025. Pero la frase más repetida en el congreso que en abril  reunió en Barcelona a organizaciones sindicales de inquilinos de diversos países fue: "El problema de la vivienda es global".